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不動産投資信託

不動産投資信託 REIT(Real Estate Investment Trust)

REITは1960年にアメリカ合衆国で最初に導入された仕組みで、法人、信託又は社団が器(特別目的会社、SPCやSPVなどと呼ばれる)となって、証券市場を通じて投資家から集めた資金を、主としてオフィスビルなどの不動産に投資し、売買益や賃借料などの収益の分配金を投資家に還元する形態をとる。

こうしたREITの対象不動産に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の統括的なマネジメントを具体的に行っているのが、ビルマネジメント(ビルマネ)事業、またはプロパティマネジメント(PM)事業であり、REITの将来的な価値を評価する上で重要である。


<日本におけるREIT>

日本におけるREIT市場は2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2006年8月末現在で37銘柄、時価総額は3.5兆円に達している。

時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にあり、今後も市場拡大の余地は大きいものとみられている。

なお、時価総額は2004年前半から純資産価値を約30ないし40%上回るプレミアムが付いている状態であり、マーケットはJ-REITのさらなる上昇を織り込んでいることを示している。投資物件については、当初はオフィスビルオンリーであったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57%にまで低下し、商業・店舗が20%、住宅が18%、その他5%となっている。

米国の状況をみると、オフィスビル、小売店舗がそれぞれ4分の1程度を占めるほか、医療施設・病院やリゾート施設等もそれぞれ5%程度を占めるなど多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。




米国では内国歳入法典856条以下の規定により、利益のほとんどをSPV内に留保することなく投資家に分配する等の一定要件を満たせば、REIT 段階での連邦法人税が課せられず、投資家段階のみの課税で済む(法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税との二重課税が避けられる)ことから、あたかも投資家が直接に投資額に応じて投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。

日本においても、この制度に類似する制度が導入され(いわゆるJ-REIT)、いくつかの上場銘柄が登場している。 日本の J-REIT についての課税上の取扱いも米国のそれと似通っており、ペイ・スルー課税と呼ばれる。このペイ・スルー課税とは、J-REITの段階での利益をいったんは法人課税の対象としつつ、その利益を原則90%以上投資家に配当することを条件に、その支払配当の損金算入を認める方式である。なお、厳密に言えば、このペイ・スルー課税は、事業体そのものを法人課税の対象とせず、構成員課税のみを行う、いわゆるパス・スルー課税とは異なる。


株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2006/11/02(木) 01:56:48|
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